「個人再生で住宅ローン特則を利用すると、どうなるの?」

「住宅ローン特則は誰でも利用できるの?」

住宅ローンを抱えた状態で借金の返済にお悩みの方がマイホームを失うことなく債務整理を行う為に、個人再生では「住宅ローン特則」と呼ばれる制度があります。ここでは、この「住宅ローン特則」について、その特徴や制度を利用するための要件、注意点について詳しく説明していきます。

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住宅ローン特則とは?

「住宅ローン特則」とは、個人再生をする際に利用できる制度で、その正式名称は「住宅資金貸付債権に関する特則」となります。この「住宅ローン特則」を利用すると、住宅ローン以外の借金は減額されますが、住宅ローンそのものは減額されず、それまでと同様に(又はリスケジュールして)返済を続けることになります。また、個人再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2つがありますが、そのいずれにおいても「住宅ローン特則」の制度を利用することが可能です。

なぜ住宅ローン特則が設けられているのか

住宅、特にマイホームは、その他の財産と違い生活の基盤となるもので、債務整理を行った後も借金の返済は続いていくため、これを守るということは経済的な再生を目指す上でも精神的な面からもとても重要な意味を持ちます。このような理由から「個人再生」には「住宅ローン特則」が設けられています。

住宅ローン特則の種類

住宅ローン特則には、次にあげる4つの種類があります。

1)期限の利益回復

住宅ローンの支払いを延滞し続けると、住宅ローン残高の一括返済を求められます。しかし、「期限の利益回復」という住宅ローン特則を利用すると返済が遅れてしまっている分の元金と損害金を分割で支払うことができます。期間は、原則的に3年間(最長5年)での返済となり、これにより住宅が競売にかけられることを防ぐことができます。ただし、この3~5年間は、「本来の支払い分」と「遅れた支払い分」の両方を返済していかなければならない点には注意が必要です。

2)最終支払期限延長

1)の「期限の利益回復」では、再生計画に基づいて3~5年間の「本来の支払い分」と「遅れた支払い分」の両方を返済していかなければなりません。そして、大幅に減額されるとはいえその他の借金も同時に返済していかなければなりません。そうした場合、月々の返済額が大きくなってしまうため、支払い続けることが難しくなる場合も出てきてしまいます。そこで、こうした場合に「最終支払い期限延長」という「住宅ローン特則」を利用すると住宅ローンの支払期限を最長10年延長することができます。ただし、70歳までに完済しなければいけない点に、注意が必要です。

3)元本据え置き

2)の「最終支払期限延長」でも支払いが難しい場合には、「元本据え置き」という「住宅ローン特則」を利用できます。再生計画にもとづく3~5年間の弁済期間中は、住宅ローン以外の借金返済もあり、それに加えて住宅ローンの返済を続けるにはどうしても負担が大きすぎるという場合に、この弁済期間中だけは住宅ローンについては元本の一部および利息のみを支払っていくという内容の督促になります。

なお、これら1)~3)の特則は、どれかひとつを自由に選んでいいというものではなく、1)から順番に検討していくものとなります。

4)同意

「返済期間をもっと延長する」「ボーナス払いを取りやめる」など、住宅ローン貸付業者の同意があれば、上記1)~3)以外の内容の特則を決めることも可能になります。

住宅ローン特則を利用する為の要件

「個人再生」で債務整理をする際に「住宅ローン特則」の利用が認められるには、次にあげる6つの要件があります。

1)住宅ローンが、住宅の購入、又はリフォームに必要な資金であること。

住宅ローン特則の対象となるのは「住宅ローン」と「リフォームローン」だけで、その他のローンは適用になりません。(住宅資金貸付債権が対象)
※ 住宅ローンの借り換えの場合は対象となります。

2)住宅ローンに、銀行または保証会社の抵当権が設定されていること。

住宅ローン特則の対象となる住宅資金貸付債権には、住宅資金の担保の為に住宅に抵当権が設定されている必要があります。

3)住宅ローン以外の借金で、住宅に抵当権が設定されていないこと

事業資金などの目的で不動産担保ローンなどの借金があり、それを担保するために住宅に抵当権を設定されている場合は、この制度の利用が認められません。

4)本人が所有している住宅であること

本人の単独所有だけでなく,共有の場合でも本人所有の建物であるといえます。

5)本人が居住するための住宅であること

住宅ローン特則は、個人再生を利用する本人の生活再生の為にその生活基盤を守ることが目的の制度です。その為、投資目的に所有している賃貸物件や、別荘のような生活の本拠としていないような物件に利用が認められません。

6)保証会社による代位弁済後、6カ月を経過していないこと

住宅ローン会社への返済が滞納された場合、保証会社が住宅ローン会社に対して残金全額の一括返済が行われます(代位弁済)。この一括返済(代位弁済)が終わってから6カ月を経過すると、住宅ローン特則は使えなくなります。

住宅ローン特則の注意点

以下の場合では、住宅ローン特則が利用できない事や利用できても返済の負担を大幅に減らすことができない事もありますので、注意が必要です。

1)税金を滞納している場合

税金を滞納し、住宅を差し押えられている場合や、競売にかけられている場合は、住宅ローン特則を利用する事が難しくなってしまいます。住宅ローン特則を利用する際には、滞納した税金は事前に解消しなければいけません。(税金の滞納が無ければ、住宅ローン以外の借金を滞納し住宅を差し押えられている場合や、競売にかけられている場合でも住宅ローン特則の手続きは可能です。)個人再生手続開始の申立てがなされ、住宅ローン特則が適応する見込みがあると認められるたきは、裁判所が競売手続の中止命令を発してくれます。

2)住宅ローンを滞納している場合

住宅ローンを滞納している場合でも住宅ローン特則を使って住宅を残すことは可能ですが、住宅ローンを保証会社が代位弁済した場合は、代位弁済から6ヶ月以内に個人再生手続の申立てをしなければなりません。

3)住宅の清算価値が、住宅ローン残高がよりも高い場合(アンダーローン)

個人再生の手続きが開始された時点での住宅の売却価格が住宅ローンの残高よりも高くなってしまう場合、その差額は資産として扱われてしまいます。個人再生では資産価値以上の金額を返済していかなければならないため、資産価値の高い住宅を持っていると借金の減額幅が小さくなってしまい、個人再生をする意味がなくなってしまう事があります。(清算価値保証の原則。別記事で詳しく解説していますので、そちらをご参照ください。)

まとめ

「住宅ローン特則」を利用して、あなたの大切なマイホームを手放すことなく借金を減額する事が、個人再生の制度を利用する最大のメリットと言えます。しかし、この「住宅ローン特則」を利用する為には今回ここでお伝えしたような「一定の要件」や「注意点」も存在します。これから個人再生で住宅ローン特則を検討される場合は、この制度を利用することが本当にあなたの生活を立て直すのに最適な方法なのか的確に判断する必要があります。

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